INTERVIEW : Les tendances du marché des petites et moyennes surfaces de bureaux

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Rédigé par Nanterre

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Février 2018 Etudes

Conseil en immobilier d'entreprise œuvrant principalement auprès des PMI-PME, Jean-Christophe de FELICE, directeur associé de DBX Conseil, a présenté les grandes tendances du marché des petites et moyennes surfaces de bureaux à Business Immo.

Retour sur cette interview :

 

Business Immo : Quel est le business plan de DBX Conseil ?

Jean-Christophe de Felice : DBX Conseil est un réseau 100 % français totalement indépendant, un acteur un peu alternatif et délibérément de taille moyenne. Nous comptons actuellement un peu plus de 40 collaborateurs, dont une petite vingtaine est associée. Notre organisation et notre mode de fonctionnement nous permettent d'être très réactifs aux péripéties du marché et donc économiquement très viables. Nous sommes spécialisés dans la location et la vente investissement de bureaux, de locaux d'activités et de locaux industriels, sur les marchés de périphérie, avec cinq implantations en région parisienne et une à Marseille.

 

BI : Quelles sont les tendances pour l'immobilier de petites et moyennes surfaces ?

JCDF : Si dans les années 1990 la location représentait généralement 90 % de notre activité, environ la moitié de notre chiffre d'affaires est désormais constituée par les ventes en particulier à destination des utilisateurs, essentiellement des PME. Pour les surfaces de moins de 1 000 m2, le parc immobilier est plutôt obsolète, les immeubles divisibles sont souvent anciens et pas très valorisants. Les utilisateurs ne s'y projettent donc pas facilement à la location. En revanche, lorsqu'il s'agit de réaliser un investissement, les taux d'intérêt étant extrêmement bas, les PME peuvent parvenir, moyennant peu de fonds propres, à mettre en œuvre une opération en prêt classique ou en crédit-bail, à des conditions très proches d'un loyer.

Le contexte financier est actuellement particulièrement incitatif pour les chefs d'entreprise, qui, sans compromettre leur capacité financière, peuvent de nouveau envisager de se créer un patrimoine de façon relativement indolore en devenant propriétaire des locaux utilisés par leur entreprise. Dans le même temps, beaucoup d'investisseurs arbitrent des immeubles vieillissants et difficiles à louer soit en bloc soit à la découpe, car ils ne collent plus à leur stratégie d'investissement. Nous disposons donc depuis quelques années de beaucoup plus d'offres d'immeubles à vendre à utilisateurs, même si l'offre reste insuffisante par rapport à la demande.

 

 

BI : Assistons-nous à l'écroulement du marché locatif de petites surfaces ?

JCDF : Dans le monde de l'entreprise, la location a encore de beaux jours devant elle. Autant le marché de la location de grandes surfaces me paraît assez spéculatif, autant le marché des petites surfaces est plutôt sain. Dès que l'on passe le Boulevard périphérique, l'offre est relativement importante et les valeurs locatives sont assez stables depuis plusieurs années même si elle ne renouvelle pas. On sent un regain d'optimisme chez les PME, qui sont des acteurs majeurs pour l'immobilier, et ce après quelques années d'attentisme. Ce retour est pour nous un signe de stabilité et laisse présager une activité beaucoup plus pérenne sur le marché immobilier locatif.

Nous sommes cependant préoccupés par la faible qualité du stock de produits proposés. Le problème tient au manque d'immeubles divisibles de qualité. Aujourd'hui, on parle beaucoup de bien-être au travail, et les chefs d'entreprise sont soucieux du bien-être de leurs collaborateurs, et donc de la qualité de l'environnement de travail, pour pouvoir en attirer de nouveaux, car c'est un critère de plus en plus important chez un salarié. Or, très peu d'immeubles à destination des PME correspondent à cette demande. Ces mêmes PME doivent donc investir en aménagements et travaux divers pour créer cet environnement favorable, et préfèrent évidemment le faire dans des locaux dont elles sont propriétaires.

 

BI : Que conseillez-vous aux PME, location ou acquisition ?

JCDF : Les PME ont tendance à subir leur problématique immobilière, car il y a rarement en leur sein un vrai spécialiste de ces sujets, contrairement aux grands groupes qui disposent d'une direction immobilière. C'est donc souvent le chef d'entreprise qui s'en charge. Acquérir ses propres locaux nécessite une réflexion très en amont pour des raisons non seulement financières mais aussi juridiques. La seule volonté de se constituer un patrimoine n'est pas gage de réussite d'un projet immobilier et il convient de rendre un tel projet viable sur le long terme. L'immobilier d'entreprise est une affaire de spécialiste. Il faut donc s'appuyer sur l'expérience de professionnels.