A quoi sert l'indice ILAT ?

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Origine et Champ d’application de l’ILAT :

L’Indice des Loyers des Activités Tertiaires plus connu sous le signe ILAT a été créé par la loi 2011-525 du 17 mai 2011 et ses modalités de calcul ont été définies par le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011.

Cet indice a été élaboré pour tempérer les évolutions de l’indice du Coût de la Construction (ICC) et combler l’absence d’indice spécifique pour les activité exclues du champ d’application de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC).

L’ILAT peut donc être utilisé pour les baux portant sur la location de bureaux, pour les activités des professions libérales et tertiaires et pour les activités exercées dans des entrepôts logistiques.

L’ILAT se compose de :

- à 50% de la moyenne annuelle de de l’IPC (Indice des prix à la consommation, hors tabac et loyer),

- à 25 % de la moyenne annuelle de l’ICC (Indice du Cout de la Construction)

- à 25 % de la moyenne annuelle du PIB en valeur

L’ILAT est donc applicable :

- aux baux en cours au moment de son entrée en vigueur sous réserve de formaliser un avenant de substitution d’indice,

- aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à son entrée en vigueur sous réserve de le faire figurer expressément comme indice de référence.

A quel moment appliquer l’ILAT ?

L’ILAT peut être utilisé à différentes étapes de la vie d’un bail commercial, à savoir :

- L’indexation contractuelle ou clause d’échelle mobile : Il s’agit d’une indexation conventionnelle dont la périodicité, l’indice de référence et l’automaticité doivent expressément figurer au bail.

Une telle indexation, en général annuelle, permet de réévaluer automatiquement le montant du loyer en fonction de la variation d’un indice prédéterminé.

Pour les baux entrant dans le champ d’application de l’ILAT, il est encore possible d’utiliser l’ICC mais il est conseillé d’utiliser l’ILAT pour éviter de créer un décalage entre le loyer résultant de la clause d’indexation sur la base de l’ICC et celui résultant de la révision triennale légale (article L.145-38 du Code de commerce) ou du plafonnement du loyer (article L.145-34 du Code de commerce) sur la base de l’ILAT.

- La révision triennale légale prévue par l’article L.145-38 du Code de commerce qui dispose en ses alinéas 1 et 2 :

« La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. »

Contrairement à l’indexation conventionnelle ou clause d’échelle mobile, la révision triennale légale n’est pas automatique et doit impérativement être demandée pour l’une des parties, à condition que le loyer coure depuis au moins 3 ans.

S’agissant de l’indice de référence, il convient de distinguer les baux conclus ou renouvelés antérieurement ou postérieurement au 1er septembre 2014.

S’agissant des baux conclus ou renouvelés antérieurement au 1er septembre 2014, il convient de se référer à l’’Indice du Coût de la Construction (ICC).

S’agissant des baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, et suite à l’entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, seul peut être retenu l’ILAT.

- Le calcul du loyer plafonné défini à l’article L.145-34 du Code de commerce qui dispose :

« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques… »

Ici encore, il convient de distinguer les baux conclus ou renouvelés antérieurement ou postérieurement au 1er septembre 2014.

S’agissant des baux conclus ou renouvelés antérieurement au 1er septembre 2014, il convient de référer à l’’Indice du Coût de la Construction (ICC).

S’agissant des baux conclus ou renouvelés postérieurement au 1er septembre 2014, seul peut être retenu l’ILAT.

Les modalités de calcul de l’indexation annuelle et de la révision triennale légale :

Le calcul est le suivant en cas d’indexation annuelle :

Nouveau loyer = loyer en vigueur au moment de l’indexation / indice appliqué lors de la dernière indexation X indice correspondant de l’année d’indexation.

Attention, il est impératif que la période de variation de l’indice soit rigoureusement identique à la durée s’écoulant entre deux indexations.

Le calcul est le suivant en cas de révision triennale :

Nouveau loyer = loyer en vigueur au moment de l’indexation X dernier indice connu au moment de la demande de révision / indice du même trimestre de la troisième année précédant la révision triennale.

Le calcul est le suivant en cas de plafonnement du loyer :

Loyer plafonné = loyer en vigueur à la date du renouvellement du renouvellement X dernier indice connu à la date du renouvellement / dernier indice publié à la date de prise d’effet du bail à renouveler

Cette note a été réalisée au 11 Juin 2018 en collaboration avec le cabinet SCHNEIDER INTERNATIONAL, Experts immobiliers internationaux que nous remercions et tout particulièrement Damien Glabay, Associé, expert près la Cour de Nancy (dglabay@schneider-international.com – 03 82 46 37 52).

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