Connaissez-vous l’impact de la Loi Pinel sur les baux commerciaux ?

Accueil Aide & Conseils Les baux commerciaux et la loi PINEL

Les 3 types de contrats les plus rencontrés par les utilisateurs, en immobilier d’entreprise sont :

- les baux commerciaux,

- les baux commerciaux dérogatoires, faussement appelés baux précaires,

- les conventions d’occupation précaire.

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite PINEL relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites Entreprises, entrée en vigueur à compter du 20 juin 2014, comprend un volet consacré à l'aménagement du statut des baux commerciaux (Titre I) et intitulé : « Adaptation du régime des baux commerciaux ».

Nous avons choisi de mettre en lumière, arbitrairement, certains points qui nous semblent importants de connaitre.

Article 2 – Interdiction des baux d’une durée ferme de plus de 3 ans pour les commerces (Art. L.145-4)

L'article 2 de la loi prévoit la suppression, à l’article L.145-4 du Code de Commerce, de la faculté de déroger conventionnellement au mécanisme de résiliation triennale du bail. L’article L. 145-4 du Code de Commerce étant d’ordre public, l’objectif de la loi consiste donc à interdire les baux d’une durée ferme supérieure à trois ans.

Néanmoins, pour certains types de baux, il sera toujours possible de prévoir une durée ferme supérieure à 3 ans. Il s'agit des baux :

- conclus pour une durée supérieure à 9 ans,

- des locaux construits en vue d'une seule utilisation (hôtel, cinéma, …),

- des locaux à usage exclusif de bureaux,

- des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts (les locaux destinés à l'entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production).

Article 2 – Résiliation anticipée du bail commercial par le locataire ou par les ayants droits du preneur (Art. L.145-4)

La faculté de résiliation anticipée du bail par le preneur à chaque échéance triennale retrouve son caractère d’ordre public pour les locaux commerciaux, les locaux d’activités, les locaux mixtes et artisanaux.

Cependant, les baux d’une durée initiale supérieure à neuf ans, ceux dont la durée effective est de plus de douze ans, les baux de locaux monovalents, ceux de locaux mixtes, de locaux de stockage, de locaux à usage exclusif de bureaux ou encore les baux de terrains nus peuvent prévoir des dispositions contraires

Cette faculté de résiliation anticipée du bail par le preneur est étendue à ses ayants droit en cas de décès de celui-ci

Cette disposition s’applique à tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 19 juin 2014, ainsi qu’à toute succession ouverte à compter de cette même date.

Article 3 – Allongement de la durée des baux dérogatoires (Art. L. 145-5)

La durée totale du ou des baux dérogatoires est portée de deux à trois ans

La fin du bail dérogatoire est sécurisée en donnant la possibilité, au preneur comme au bailleur, de faire connaître expressément son intention d’échapper au statut des baux commerciaux à l’expiration du bail, dans le délai d’un mois suivant l’échéance du bail

À l’issue de la période maximale, les parties ne pourront plus conclure un nouveau bail dérogeant au statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux

À l’expiration du bail et au plus tard un mois à compter de son échéance, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux si le preneur reste et est laissé en possession des locaux.

Un état des lieux d’entrée est obligatoire lors de la prise de possession des locaux mais à la différence du bail commercial, aucune sanction n’est prévue en cas de méconnaissance de cette obligation

Ces dispositions s’appliquent pour les baux conclus à compter du 1er septembre 2014.

Article 4 – Convention d’occupation précaire (Art. L.145-5-1)

Création d’un article L.145-5-1 au sein du Code de commerce excluant expressément la convention d’occupation précaire du statut des baux commerciaux

Insertion d’une définition légale de la convention d’occupation précaire, laquelle « se caractérise, qu’elle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties »

Article 6 – Extension des hypothèses de transmission du bail (Art. L. 145-16)

Les hypothèses de fusion, de scission de société, ou de transmission universelle de patrimoine, ou d’apport d’une partie de l’actif d’une société sont explicitement prises en compte

Les sociétés issues de la fusion, scission, ou bénéficiaires de la transmission ou de l’apport, nonobstant toute stipulation contraire, sont substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti, dans tous les droits et obligations découlant de ce même bail

Articles 7 et 8 – clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur (Art. L. 145-16-1 et L. 145-16-2)

En cas de garantie cédant/cessionnaire, dans le cadre d’une cession de bail, le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée

La clause de garantie ne peut plus qu’être invoquée durant les 3 ans successifs à la cession du bail.

Article 9 - Généralisation de l’application de l’indice des loyers commerciaux (ILC) et de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

La loi remplace l’indice du coût de la construction (ICC) par l’indice des loyers commerciaux (ILC) et par l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) comme indices de référence servant au calcul de l’évolution du loyer lors de la révision triennale (Art. L. 145-38) ou du renouvellement du bail (Art. L. 145-34).

L’ICC est toujours licite et possible, bien que non recommandé, pour l’indexation contractuelle (clause d’échelle mobile) car l’article L.112-2 du Code monétaire et financier n’a pas été modifié.

Ces dispositions s’appliquent pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Baux commerciaux et Loi Pinel - DBX Conseil

Article 13 – Établissement de deux états des lieux (Art.L.145-40-1)

Obligation pour les parties d’établir un état des lieux contradictoire lors de la prise de possession des locaux (annexé au bail) ainsi qu’au moment de leur restitution

L’état des lieux doit également être établi lors de la cession/mutation du droit au bail/fonds et s’applique aussi au bail dérogatoire.

À défaut d’état des lieux contradictoire à l’amiable, droit pour le preneur ou le bailleur de faire établir l’état des lieux par huissier, à frais partagés

Le bailleur qui n’a pas fait toutes les diligences pour la réalisation d’un état des lieux, ne peut se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du Code civil (bon état de réparations locatives)

Disposition d’ordre public et applicable pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 19 juin 2014, et pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi, l’article L. 145-40-1 s’applique à toute restitution d’un local dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

Article 13 – Établissement d’un état prévisionnel et récapitulatif des travaux (Art. L. 145-40-2)

Lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

> Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;

> Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Le bailleur doit communiquer ces informations dans un délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale (Art. R. 145-37).

Ces dispositions sont d’ordre public et sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

Aucune sanction n’est prévue ni par la loi, ni par le décret, en l’absence d’information du bailleur

Article 13 – Établissement d’un inventaire des charges et taxes, et d’un état récapitulatif annuel (Art. L.145-40-2) )

Obligation de rédiger un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Le Décret du 3 novembre 2014 précise les charges qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputées au locataire (Art. R.145-35)

L’article R. 145-35 est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de la publication du Décret, le 5 novembre 2014

Le bailleur doit communiquer un état récapitulatif annuel des charges (Art. R. 145-36) :

- Au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, ou pour les immeubles en copropriété, dans les 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel

- Ces dispositions sont d’ordre public et applicable à compter du 1er septembre 2014

- Aucune sanction prévue ni par la loi, ni par le décret, en l’absence d’information du bailleur, cependant il résultait déjà de la jurisprudence que les charges non expressément imputées au preneur ne peuvent être récupérées par le bailleur et seront donc à sa charge (cf. notamment pour les taxes d’ordures ménagères civ. 3ème, 13 juin 2012 n°11-17114).

Décret de novembre 2014 : charges, impôts, taxes et redevances non imputables au locataire (Art. R. 145-35) )

Dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 et honoraires liés à la réalisation de ces travaux :

- Cass. Civ. 3ème, 13 juillet 2005, n°04-13764 : « les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ».

Dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606.

- Les impôts, notamment la CET, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble

- Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble, objet du bail.

- Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Toutefois, peuvent être imputés au locataire les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût de remplacement à l’identique, la taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière, impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

Sont donc imputables au preneur : la taxe de balayage, la taxe d’assainissement et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe sur les bureaux, même si le redevable légal est le propriétaire, ainsi que les charges courantes (dépenses communes : eau, électricité commune, chauffage, ascenseur, etc.), les charges de nettoyage et d’entretien de l’immeuble.

Cela exclut les frais et honoraires de gestion technique des locaux, les frais et honoraires du syndic et/ou ASL/ AFUL qui sont eux refacturables au preneur.

Article 20 – Formes du congé d’un bail commercial (Art.L.145-9 et L.145-10 du Code de commerce) modifiés par les articles 207-I-1, 207-I-2, 207-I-3 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 dites loi Macron)

Possibilité pour les parties de recourir à un formalisme moindre en choisissant la lettre recommandée avec avis de réception

Le congé donné par le bailleur devra nécessairement être signifié par acte extra judicaire qu’il soit donné en fin de bail ou au cours d’une période triennale (Art. L.145-9 du Code de commerce et Art. L.145-4 alinéa 3 tels que respectivement modifiés par les articles 207-I-2 et 207-I-1 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015).

Les parties ont désormais le choix entre la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) et le recours à l’huissier.

En ce qui concerne le congé donné en fin de bail (à l’échéance contractuelle ou en tacite prorogation) qu’il émane du bailleur ou du preneur, il doit être signifié par acte extrajudiciaire (Art. L.145-9 du Code de commerce alinéa 3 tel que modifié par l’article 207-I-2 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015).

En matière de renouvellement, la demande devra continuer d’être faite par acte extrajudiciaire (art. L.145-10)

Le preneur a désormais le choix entre le recours à l’huissier et la LRAR pour :

- les demandes de renouvellement (art. L.145-10 du Code de commerce tel que modifié par l’article 207-I-3 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015),

- les congés donnés à l’issue des périodes triennales (art. L.145-4 du Code de commerce tel que modifié par l’article 207-I-1 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015),

- les congés donnés lorsque le preneur a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou se trouve en invalidité (article L. 145-4 tel que modifié par l’article 207-I-1 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015).

La réponse du bailleur à la demande de renouvellement devra nécessairement être faite par acte extra judiciaire (art. L.145-10 du Code de commerce tel que modifié par l’article 207-I-3 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015).

La date du congé donné par LRAR est celle de la 1ère présentation de la lettre (décret du 3 novembre 2014- art. R.145-5).

La date du congé donné par LRAR est à l’égard de celui qui y procède la date d’expédition de lettre et à l’égard du destinataire la date de la première présentation de la lettre. Étant précisé que si la lettre n’a pu être présentée (retour de la lettre car boîte postale non trouvée) il convient de signifier le congé par acte extrajudiciaire (art. R. 145-38 du Code de commerce créé par l’article 15 du décret n° 2016-296 du 11 mars 2016). Le projet de loi Macron est entré en application le 8 août 2016.

Il est néanmoins recommandé au preneur de continuer à avoir recours à un huissier au regard notamment de la date certaine.

Les baux, conventions, … sont devenus au travers du temps, particulièrement complexes à comprendre. Nous ne saurions que trop vous conseiller de prendre un conseil, spécialisé en la matière, pour vous y aider.

Cette note a été réalisée au 22 mai 2018 en collaboration avec le cabinet K&L GATES LLP que nous remercions et tout particulièrement Edouard Vitry, Avocat associé dont les services pourront vous accompagner (edouard.vitry@klgates.com - 01 58 44 15 00)

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